受重磅政策利好影响，自“十一”国庆假期以来，北京楼盘到访量快速上升，成交量大幅上涨。位于地铁郭公庄站仅400米的中海丰和叁號院也吸引了不少的看房者。不过，有着换房计划的购房者严女士却在看房过程中产生了这样的疑问：项目地下有9号线、房山线两条地铁线经过，在地铁高速通过时，楼栋会不会有振动噪声？虽然项目已在地铁穿行的区域挖土造湖，这样能起到阻隔的作用吗？开发商在建设过程中，采取了什么措施来减少地铁高速穿行时的干扰？
避开地铁而“退线”，建高层豪宅
中海丰和叁號院沙盘。
作为中海藏峰系，丰和叁號院有着“千平湖景”“万平园林”，这似乎成了项目的卖点。但在“千平湖景”的地下是呼啸而过的高速地铁，包括地铁房山线及地铁9号线，两条地铁每天多次往返。
追溯地块源头，2023年10月31日，北京丰台郭公庄2宗涉宅用地进行出让。其中，丰台区地铁9号线郭公庄车辆段项目（三期）1518-614、L08地块由中海地产以54.4亿元竞得，溢价率6.67%，成交住宅楼面价约为6.25万元/平方米。据出让文件显示，该地块属于R2二类居住用地、A61机构养老设施用地，建筑规模约12.47万平方米。
因为地下有地铁穿行的原因，丰和叁號院在设计时，就将地块分成了东西两个部分，其中西边共有3栋楼，均为四合院，报价为8000万元至近1亿元。而东边则有7栋楼，4栋是25层的高层，3栋为8层的洋房，户型建面在168-262平方米之间，这一户型标准也锁定了其购买人群为“顶级改善”。
从价格来看，销售指导价达9.2万元/平方米（上下浮动8%）。在丰台楼市，在地块面市时这样的指导价格也曾引起市场质疑，最终是要用高端产品与价格匹配。事实上，中海也将其定位为豪宅，除了四合院外，每套总价在1500万至2500万元之间。
值得关注的是，虽然丰和叁號院小区容积率为2.2，但是因为要避开地铁的“退线”范围，地块东部区域要承载7栋楼座，建筑集中排布，其局部容积率自然会升高，这就不难理解会出现25层的高层产品。
据一位业内人士表示，地块下有地铁通过，这是项目的硬伤，6.25万元/平方米的楼面价，原本以为能卖到9.2万元/平方米，但目前市场是“以价换量”，单价也必然大打折扣。每平方米不到3万元的毛利，对于中海这个项目来说，“控成本”的压力会很大。
在拿地5个多月后，今年3月，丰和叁號院就开售并已建成了实景区。不过，该项目的售楼处并不在现场，而是设在中海甲叁号院的写字楼内。贝壳财经记者走访发现，项目有着自己的销售团队，销售流线都是规范动作，先在售楼处登记看样板间，随后在销售人员带领下，方能去现场的实景区。但无论是在沙盘前介绍项目，还是观看样板间的时候，记者接触到的销售人员均未提及地铁在小区地块下穿行一事。在售楼处公示区域，也未见到相关提示信息。
“千平大湖”下的震动？
对于有意购买丰和叁號院的消费者来说，最为关心还是地下的两条地铁线，比如在运行时，会对这个豪宅项目产生怎样的影响？毕竟沙盘的美好与现实总会有差距，尤其是一些对噪声敏感人群更是如此。
众所周知，地铁列车运行时对周边一定范围内建筑造成震动和噪声。比如，地铁列车运行时车辆对钢轨产生冲击，传递到轨道结构，再通过隧道结构传递到周围土层，进而激发邻近建筑或构筑物（地面、地下）产生震动。
对于住宅类敏感建筑，根据《城市区域环境振动标准》(GB10070-88)，“居民、文教区”有昼间70dB、夜间 67dB的限值要求。因此，在建筑设计过程中，至少也要遵循这一标准。
据多位参观过丰和叁號院实景的业内人士以及购房者表示，在地铁通过时，在湖边的确能感受到震动，距离湖边越远干扰越小。但在住宅楼里会不会有震感，因为楼栋还在建设中，未能进入，目前还是未知数。
据悉，早在2023年7月，丰和叁號院所在地块出让前，北京市科学技术研究院城市安全与环境科学研究所、国家环境保护城市噪声与振动控制工程技术中心对该地块进行了专项研究（以下简称“《专项研究》”）。《专项研究》提出，为充分且合理地利用项目地块土地面积，有必要划定振动控制距离，在适宜区域或采取工程减振措施的条件下开展建筑布局设计。
参考目前振动实测及预测结果，以67dB作为控制限值要求，上述《专项研究》对丰和叁號院所在地块的振动控制给出了建议：地铁线路轨道中心线两侧60米-66米范围外为敏感建筑适宜建设区域，26米-30米范围内不建议建设敏感建筑；在房山线上行轨道中心线东侧26米-60米、房山线下行轨道中心线西侧30米-60米及9号线东侧30米-66米范围内建设敏感建筑时，敏感建筑应采用筏板基础，并进行建筑基础隔振处理。
